지분형 모기지, 내 집 마련의 대안인가

지분형 모기지, 내 집 마련의 대안인가

최근 '지분형 모기지'가 다시 주목받고 있습니다. 1억 원만 있어도 10억 원짜리 아파트에 입주할 수 있다는 구조가 화제를 모으면서, 무주택 실수요자들 사이에서 대안적 내 집 마련 수단으로 급부상하고 있습니다. 하지만 정부가 지분을 함께 보유하고, 향후 매도 시 차익을 공유해야 하는 구조라는 점에서 단순한 혜택만 있는 것은 아닙니다. 이번 글에서는 지분형 모기지란 무엇인지, 실제 가능한 방식인지, 그리고 내 집 마련의 진짜 대안이 될 수 있는지 깊이 있게 살펴보겠습니다.

지분형 모기지란 무엇인가

지분형 모기지는 정부와 개인이 공동으로 주택을 구매하는 형태의 금융상품입니다. 예를 들어, 시세 10억 원의 아파트를 매입할 때 정부가 30%, 개인이 70%를 부담한다면, 해당 주택의 소유권도 그 비율로 나뉘게 됩니다. 개인은 본인의 지분만큼만 초기 자금을 마련하면 입주가 가능하며, 주거 공간 전체를 사용할 수 있습니다. 주택금융공사나 SH공사 등 공공기관이 정부 지분을 보유하고, 주택이 매각될 때 시세차익 역시 지분 비율에 따라 나누게 되는 구조입니다.

이 제도는 기존의 전통적 주택 구매 방식과 확연히 다릅니다. 전에는 집값 전체를 대출과 자본으로 충당해야 했지만, 지분형 모기지는 ‘필요한 만큼만’ 소유하고, 나머지는 정부가 함께 부담하는 구조이기 때문에 초기 자금 부담이 대폭 줄어듭니다. 특히 소득이 많지 않은 청년층이나 신혼부부, 무주택 서민층에게 실질적인 내 집 마련의 기회를 제공할 수 있는 제도로 평가받고 있습니다. 정부가 주도하는 공공분양의 진화된 형태로도 볼 수 있으며, 부동산 가격 급등기에 제도적 틀 안에서 주택 시장의 접근성을 높인다는 점에서 의미가 큽니다.

해외에서도 유사한 제도가 시행된 사례가 있으며, 영국과 캐나다, 호주 등지에서는 일정한 성과와 한계를 동시에 보여준 바 있습니다. 이러한 국제적 배경 역시 국내 도입 시 주의 깊게 살펴봐야 할 포인트입니다.

어떤 방식으로 운영되는가

지분형 모기지는 공공기관의 참여 여부, 소득 기준, 보유 자산 등에 따라 다양한 형태로 운영됩니다. 대표적인 구조는 아래와 같습니다:

• 매입형: 정부와 개인이 주택을 함께 구매하여 입주하는 방식. 이후 매도 시 시세차익도 공유.
• 임대형: 정부가 소유한 지분을 임대 형식으로 제공하고, 일정 기간 후 분할 매입을 허용하는 방식.
• 환매조건부: 향후 정부가 다시 지분을 사들이는 구조로, 일정한 기간 내에 매도 의무가 부여되는 경우도 있음.

최근 서울주택도시공사(SH공사)는 송파구, 강동구 등의 신축 단지에 대해 지분형 모기지를 적용할 계획을 발표했고, 2025년 하반기부터 전국 주요 지역으로 확대 적용이 검토되고 있습니다. 이에 따라 실거주를 희망하는 무주택자들 사이에서는 큰 관심을 끌고 있으며, 초기 자금 1억 원으로도 수도권 주요 지역 아파트 입주가 가능하다는 점이 매력으로 작용하고 있습니다. 하지만 사용자가 100%의 지분을 소유하지 않기 때문에, 리모델링이나 전세 전환, 재건축 추진 등의 권한은 제한될 수 있습니다. 이 점은 단독 소유권과 비교했을 때 명확한 차이이며, 정책 설계상 충분히 설명되지 않을 경우 오해의 소지가 있는 부분입니다. 또한 지분 매각 시 공공기관의 동의가 필요한 경우가 많기 때문에, 유동성 측면에서 다소 불리할 수 있습니다.

장점과 단점은 무엇인가

장점:

1. 초기 자금 부담이 작다: 예산이 부족한 청년층, 신혼부부, 1인가구에게 매우 유리한 제도.
2. 실거주 요건 충족 가능: 전세가 아닌 실소유 기반의 거주를 가능하게 함.
3. 정부 지원으로 안정성 확보: 금리 변동이나 담보 가치 하락 시에도 상대적으로 안정적인 구조.
4. 투기 목적 차단 효과: 수익 공유 구조이기 때문에 단기 차익을 노리는 투기 수요 진입 억제.
5. 정책금융 연계 가능성: 일부 지자체에서는 취득세 감면, 주거급여 연계 등의 혜택도 검토 중.
6. 시장 안정화 기여: 공급 확대와 실수요 중심의 정책 유도에 효과적.

단점:

1. 지분만큼만 자산 증가: 시세 상승 시 전체가 아닌 지분만큼만 이익을 공유하게 됨.
2. 정부와 공동 소유 구조: 권리 행사에 제약이 있고, 매도 시 제한 조건이 붙을 수 있음.
3. 거주지 선택의 폭이 좁음: 아직 시범사업이 많아 입주 가능 지역이 한정됨.
4. 추후 매입 조건 불확실성: 일부 상품은 정부 지분을 다시 매입하는 데 제약이 있음.
5. 자산 형성 한계: 자산 증식보다는 안정적 주거 확보가 목적이기 때문에 투자 수익률은 낮을 수 있음.
6. 심리적 소유권 약화: ‘완전한 내 집’이라는 인식에 비해 만족도가 떨어질 수 있음.

이처럼 지분형 모기지는 매력적인 제도이지만, 모든 무주택자에게 적합하다고 보기는 어렵습니다. 특히 ‘내 집’이라는 개념을 완전한 소유로 받아들이는 사람에게는 정부와의 공동 소유가 다소 불편하게 느껴질 수 있습니다. 각자의 재정 상황과 주거 철학, 미래 계획에 따라 이 제도가 기회가 될지 제약이 될지 충분히 따져봐야 합니다.

내 집 마련의 대안이 될 수 있는가

현실적으로 수도권에서 10억 원 이상 하는 아파트를 일반 직장인이 온전히 구매하기는 점점 더 어려워지고 있습니다. 이처럼 치솟는 집값 속에서 지분형 모기지는 ‘부분 소유’를 통해 실거주 기회를 제공한다는 점에서 분명 의미 있는 대안입니다. 특히 청년과 중장년층 사이에서 “내 집 마련은 포기했다”는 인식이 확산되는 지금, 정부가 일정 부분을 보유함으로써 주거 안정을 도모하는 모델은 정책적으로도 긍정적인 평가를 받을 수 있습니다. 하지만 이 제도가 ‘완전한 소유’를 대체할 수 있느냐에 대한 질문은 여전히 유효합니다. 소유권 전체가 아닌 지분만 가졌을 때, 심리적인 만족감이나 자산 형성 속도에서 차이가 발생할 수 있기 때문입니다. 또한 향후 정부 정책 변화, 금리 수준, 시장 반응 등에 따라 이 제도의 실효성은 달라질 수 있습니다. 일부 전문가들은 “주거안정에는 기여할 수 있으나 자산 불평등 해소에는 한계가 있다”라고 평가하기도 합니다. 결론적으로 지분형 모기지는 단기 내 집 마련을 위한 대안적 수단으로써는 충분한 가치를 지니고 있지만, 장기 자산 형성의 도구로는 한계가 존재합니다. 따라서 본인의 재정 상황, 거주 기간, 생애 주기 등을 충분히 고려해 신중히 접근할 필요가 있습니다. 특히 젊은 세대의 경우 생애 최초 주택 구입의 발판으로 활용할 수 있지만, 이후 전체 지분을 어떻게 확보할 것인지에 대한 전략도 함께 고민해야 합니다.

지분형 모기지는 내 집 마련이 절박한 사람들에게 새로운 문을 열어주는 제도입니다. 하지만 ‘정부와의 동업’이라는 구조를 충분히 이해하지 않으면 나중에 혼란이나 불이익이 따를 수도 있습니다. 정책의 장점만큼이나 제약도 명확하기에, 수요자는 반드시 자신의 조건과 제도의 특성을 냉정하게 분석한 뒤 선택해야 합니다. 제도의 취지는 훌륭하지만, 내 삶에 맞지 않는다면 좋은 제도도 독이 될 수 있습니다. 내 집 마련이 곧 자산 축적이라는 등식이 성립되지 않는 시대에서, ‘지분형 모기지’는 새로운 해법이 될 수 있지만, 그 해법이 정답이 되려면 각자의 전략이 뒷받침되어야 할 것입니다.